賃貸借契約について②

今回は、前回ご紹介しました敷金が、賃借人の負担する原状回復義務との関係でどのような意味を持つのかについて、具体例を通してその取り扱いをご紹介します。

 

1 敷金から差引かれる原状回復義務のための費用とは、借りた当時の状態に戻すための費用ではなく、賃借人の故意過失(不注意)により建物を傷付けたり汚したりした場合など、借主の使用の仕方が悪くて生じた建物の劣化等(これは「特別損耗」と呼ばれています。)を修繕するための費用に限られています。

一方、時の経過によって建物に生ずる損耗(経年変化・劣化や耐用年数到来など)や、社会通 念上通常の使用によって生ずる損耗(「通常損耗」と呼ばれています。)の修復に必要な費用は、賃貸人が負担するものと考えられています。これは、経年劣化等の価値減少や通常損耗の修繕費用は賃料の中に含まれていると考えられるからです。

 

2 以上のように、通常損耗等と特別損耗等とに区別は可能なのですが、その判断基準そのものを明 確に定義することは困難です。そこで、国土交通省住宅局の『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の概要』及び東京都都市整備局の『賃貸住宅紛争防止条例&賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』を参考にご説明致します。

 

(1)国交省ガイドラインでは、建物の損耗について一般的な事例を次のように区分して、賃貸人と賃借人の負担の考え方を明確にしています。このうち、B及びA(+B)については、原状回復義務が発生し、賃借人が負担すべき費用の検討が必要になるとしています。

 

A:賃借人が通常の住まい方、使い方をしても、発生すると考えられるもの

B:賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりするものと考えられるもの(明ら かに通常の使用等による結果とはいえないもの)

A(+B):基本的はAであるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生又は拡大し たと考えられるもの

A(+G):建物価値の減少の区分としてはAに該当するものの、建物価値を増大させる要素が含まれているもの

 

(2)また、国交省のガイドラインでは、前記BやA(+B)の場合であっても、経年変化や通常損耗の分については、賃料の支払や当事者間の公平な負担を考慮し、賃借人の負担については、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させるのが適当であることや、原状回復は可能な限り毀損部分に限定し、毀損部分の補修工事が可能な最低限度の施工を基本とすべきであることも定められています。

 

(3)東京都ガイドラインでは、建物の具体的設備毎に賃貸人と賃借人の負担区分を解説しています。但し、この負担区分はあくまで一般的な例示であり、損耗等の程度によっては異なる場合があります。以下、よく問題となる設備についてご紹介致します。

 

①風呂・トイレ、洗面台の水垢、カビ等で使用期間中の清掃や手入れを怠った結果、汚損が生じた場合=賃借人の負担

②トイレの消毒、台所の消毒=賃貸人の負担

③日照など自然現象による壁(クロス)の変色=賃貸人の負担

④タバコのヤニによる変色で、クリーニングで除去できる程度のもの=通常損耗のため、賃貸人の負担。クリーニングで除去できない程度のものは賃借人の負担

⑤下地のボードの張替えは不要な程度の画鋲、ピン等の穴=通常損耗のため、賃貸人の負担。ボードの張替えが必要な程度であれば、賃借人の負担

⑥畳=特に破損等していないが、次の入居者確保のため行なうものは賃貸人の負担

⑦家具の設置による床、カーペットのへこみ・設置跡=通常損耗のため、賃貸人の負担。

⑧キャスター付のイス等によるフローリング床の傷やへこみ=賃借人の負担

 

3 原状回復に関するトラブルを未然に防止するために

原状回復の問題は、賃貸借契約の退去時の問題と捉えがちですが、これを入居時から始まる問題でもあると捉え直す必要があります。すなわち、入居時及び退去時に、賃貸人及び賃借人双方が立会い、点検項目を細かく定めた賃貸物件の状況のチェックリストを作成したり、写真を撮るなどして、賃貸物件状況を明確にしておけば、当事者間の話合いにより、原状回復に関するトラブルを円満に解決することが可能になります。

また、不動産屋からの事前説明を受ける際、原状回復に関する契約内容が原則どおりなのかどうか、どのような特約があるのかをきちんと確認することが肝心のようです。