取扱業務
-不動産トラブル-
Services
不動産トラブルといっても、敷金返還請求や、家賃滞納、建物の明け渡しなど種類は様々で、それぞれ適切な方策は異なってきます。問題となっている不動産トラブルに応じて、幅広くご相談を承っております。
※様々なご相談内容に対応いたします。
不動産に関すること
不動産トラブル
賃貸借契約のトラブルは多様多種です。
例えば、
○大家さんが退去時に敷金を返してくれない
○大家さんから賃料増額の請求を受けているが納得いかない
○借主さんが家賃・地代等を滞納して困っている
○土地・建物の借主さんが出て行ってくれないなど明け渡しの問題
⇒ 賃料不払による賃貸借契約の解除について。
1：相当の期間を定めた催告
まずは、借主さんに対して期間を定めて「支払ってください」という旨の意思表示をしなければなりません。
2：賃借人がその期間内に賃料の支払をしないこと
その期間内に借主さんからの支払がないこと。
3：賃貸借契約を解除の意思表示
最初は穏便に口頭や通常の文書で伝えるほうがよいでしょう。ただし、もうそろそろどうにかしたいというときは、配達証明付き内容証明郵便にて通知しましょう。例えば「○○日までに賃料を支払え、期限までに支払がない場合には、賃貸借契約を解除する」として、催告および解除の通知を一度にしてしまってもかまいません。
賃貸借賃貸借契約は解除したが、借主さんが出て行ってくれない。
※どのくらいの期間支払がなければ解除できるのかは、個々の事情によって様々です。2か月分の滞納で解除を認められたものや、反対に建物所有を目的とした土地の場合は通算13年間の不払いがあっても認められなかった裁判例もあります。
時効取得
所有権の時効取得とは、他人の物について一定期間の占有の継続を満たす所有の意思を持って占有をした者が、その物の所有権を取得することをいいます（民法１６２条）。
時効取得の要件
１．所有の意思があること
２．平穏かつ公然と占有を開始してからの必要な継続期間
・善意かつ無過失（他人の所有地であることを知らない、
知らない事に過失がない）の場合10年間
・悪意（他人の所有を知っている）の場合20年間
所有の意思
「所有の意思」とは、この土地（不動産）は自分が所有しているという意思のもと占有することをいいます。 所有の意思がなければ、いくら占有を継続しても所有権を時効取得することはありません。 そして、所有の意思があるかどうかは、占有取得の原因である経緯などを考慮し、客観的に判断されます。
不動産の任意売却
債務者が抵当権付の不動産を売却して、ローンの返済に充てるというものです。不動産を処分しても多くの場合ローンが残ってしまいます。そこで、債権者との話し合いで残ったローンを免除してもらったり、引越しの費用を確保したりなど話し合いによる債務整理です。
任意売却とは、住宅ローンが払えない、延滞していて近い将来競売になってしまう、または競売・差押になりかけている不動産を専門業者等との間で自由（任意）に売却し、債務の返済にあてる手続のことです。
メリット
期間がはるかに短く、費用や手間の面でも有利であることです。また売却価格に関し、時価相当額で行われますので競売よりも債務の支払いにあてる金額が多くなります。もっとも大きな違いは近隣の方に分からない、ということです。
デメリット
債権者との交渉をする必要があることです。また、債権者が任意売却に応じてくれないと任意売却できません。更に価格の折り合いがつかないなどの場合は任意売却が成立せず、競売に移行することもあります。
不動産の競売手続き
債務者がなかなかお金を返済してくれないので、債権者がお金を回収するために、債務者が所有する不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立てる手続きです。
競売とは、お金を返済できなくなった場合に不動産等を地方裁判所が差し押さえて、それを裁判所の管理下で売却することで、借金の返済にあてる手続のことです。
メリット
競売のメリットとしては、債務者はほとんど何もしなくて良い、ということです。銀行との交渉などはありません。不動産の登記も裁判所が整理し、実行されます。立ち退き料及び引越し代を落札者と交渉するくらいでしょう。
デメリット
デメリットとしては、任意売却にくらべて売却価格が20～30%下ることや、落札者が誰か分らない、いつ立ち退くことになるかわからないといったことがあります。最も大きいことは、競売開始決定後、その情報が公開されることです。裁判所で閲覧することができ、インターネットにも掲載されるため、近隣の方に知られてしまう可能性があります。また、競売は最低でも約8ヶ月以上の期間と予納金や申立書類の準備等の手間がかかります。